Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, hukuki olarak iki taraf arasında taşınmazın satışı için yapılan bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca düzenlenen bu sözleşme, tarafların bir taşınmazın satışını yapmayı ve karşılıklı olarak belirli yükümlülükleri üstlenmesini sağlar. Satış vaadi yapan taraf, belirli bir taşınmazı satma yükümlülüğünü üstlenirken, satış vaadini kabul eden taraf ise taşınmazın sahibi olmaya hak kazanır. Ancak, taşınmazın mülkiyeti bu sözleşmeyle doğrudan aktarılamaz; sadece bunun için bir tapu devri yapılması gerekmektedir. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, genellikle noter huzurunda resmi şekle uygun olarak düzenlenir.
Bu sözleşmenin hukuki niteliği, taraflara belirli haklar ve yükümlülükler yüklemekte olup, taraflardan biri satış vaadini yerine getirmediğinde diğer taraf mahkemeye başvurarak taşınmazın kendisine devrini talep edebilir. Bu durum, satış vaadi alacaklısına önemli bir hukuki koruma sağlamaktadır. Türk Medeni Kanunu’na bağlı olan bu sözleşme türü, gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması açısından önemli bir işlemdir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, belirli unsurlarla ilgili şekil şartlarına bağlıdır. Bu şekilde, sözleşmenin hukuki geçerliliği, yalnızca tarafların karşılıklı irade beyanlarıyla sağlanmaz; aynı zamanda bu beyanların resmi bir belge ile desteklenmesi gerekmektedir. Resmi şekil şartlarının sağlanmaması durumunda, sözleşme geçersiz kabul edilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini Kimler Yapabilir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kimler tarafından imzalanabileceği, hukuken belirli yetkilere sahip kişilere bağlıdır. Bu sözleşme, gerçek ya da tüzel kişiler tarafından yapılabilir. Ancak, her tarafın tam ehliyetli olması yani hukuki anlamda işlem yapabilme yetkisine sahip olması şarttır. Özellikle 65 yaş ve üzerindeki gerçek kişilerden işlem tarihi itibarıyla güncel bir doktor raporu istenebilir.
Taşınmazın mülkiyetinde pay sahibi olan bireyler, kendi payları için satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilirler. Ortak mülkiyet durumunda bile her bir hissedar kendi payı ile ilgili ayrı bir sözleşme yapabilir. Bu durum, taşınmazın birlikte yönetilmesi açısından önem taşır ve her ortak kendi payını bağımsız olarak başka birine satma vaadinde bulunabilir.
Gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmaları için, tescilli taşınmazlar üzerinde veya gelecekte elde edecekleri taşınmazlar için de anlaşma gerçekleştirebilirler. Ancak mülkiyeti devreden işlemler, sadece mevcut mülkiyete sahip kişiler tarafından yapılmalıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, belirli şartlara bağlıdır. Öncelikle, sözleşmenin tarafları arasında, hukuken geçerli bir irade beyanı ve bu beyana dayalı yazılı bir belge olmalıdır. Bu belgede yer alan bilgilerin doğru ve eksiksiz bir şekilde yazılmış olması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
Sözleşmenin resmi şekle uygun olarak düzenlenmesi, geçerlilik açısından elzemdir. Bu, tapu siciline kayıtlı bir taşınmazın satışı adına verilecek sözleşmeler için zorunludur. Noter huzurunda düzenlenmesi gereken bu belge, tarafların kimlik bilgilerinden satış koşullarına kadar her türlü ayrıntıyı içermelidir. Aynı zamanda, taahhüt edilen taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir; bu taşınmazın kesin bir tanımı olmalıdır.
Sözleşmenin geçerliliği açısından, satış bedelinin belirlenmiş olması da kritik bir unsurdur. Sözleşmede belirtilen bedel, peşin veya taksitler halinde ödenebilir ancak bu hususun net bir şekilde ifade edilmesi şarttır. Aksi takdirde, ileride bu konuda anlaşmazlıklar çıkabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, sözleşmenin geçerliliği açısından önemli bir adımdır. Türk Medeni Kanunu’na göre, bu sözleşme, taraflardan biri talep ettiği takdirde, tapu siciline kaydedilebilir. Bu, özellikle sözleşmenin taraflarından birinin, üçüncü kişiler nezdinde hak iddia edebilmesi açısından büyük bir önem taşır.
Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, tapu devri ile kazanılır. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediği takdirde, üçüncü kişilere karşı geçerliliği olmayacaktır. Bu durum, taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran kişinin, satış vaadi sözleşmesini göz ardı ederek taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi halinde sorun yaratabilir.
Dolayısıyla, tapu siciline şerh işlemi, sözleşmenin etkisini artırır ve satış vaadi alacaklısının korunmasını sağlar. Şerh, sadece noterler tarafından yapılabilir ve bu şerh işlemi sonrası, üçüncü kişiler, satış vaadi sözleşmesine karşı mülkiyet iddiasında bulunamazlar. Böylece tarafların hakları güvence altına alınmış olur.
Örnek Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
İşte temel bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi örneği:
DÜZENLEME SURETİYLE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ 1. TARAFLAR İşbu sözleşme, bir taraftan [Satıcı adı ve adresi] ile diğer taraftan [Alıcı adı ve adresi] arasında aşağıdaki şartlar dahilinde imzalanmıştır. 2. SÖZLEŞMENİN KONUSU İşbu Sözleşme’nin konusu Satıcı’nın maliki olduğu ve adına tescilli, tapunun [il], [ilçe], [köy] sınırları içinde bulunan [taşınmazın özellikleri]’dir. 3. GAYRİMENKUL’UN SATIŞ BİLGİSİ VE ÖDEME PLANI 3.1. Gayrimenkul’ün toplam satış bedeli [bedel] TL’dır. 3.2. Taraflar satış bedelinin Alıcı tarafından Satıcı’ya aşağıdaki şekilde ödenmesini kararlaştırmıştır: [detaylı ödeme planı belirtilmeli]. 4. TAPU DEVRİ 4.1. Sözleşme konusu gayrimenkulün satış bedelinin Alıcı tarafından ödenmiş olması kaydıyla; gayrimenkulün mülkiyeti resmi olarak Alıcı’ya tapu devri, [tapu sicil müdürlüğü] nezdinde gerçekleşecektir. 5. SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ İşbu Sözleşme tapu kütüğüne taraflarca birlikte veya birinin talebi üzerine şerh edilebilecektir. 6. İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ İşbu Sözleşme’den doğacak ihtilafların çözümünde [Mahkeme adı] yetkilidir. İşbu Sözleşme [tarih] tarihinde imzalanmıştır.Örnek sözleşme, genel hatları ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için oluşturulmuş bir taslaktır. Taraflar arasında yapılan ikili anlaşmanın ayrıntıları ve ödeme planları gibi hususların açık bir şekilde tanımlanması, ileride herhangi bir sorun yaşamamak adına büyük öneme sahiptir. Sözleşmenin tüm koşulları dikkatlice hazırlanmalı ve her iki tarafça da anlaşılarak imzalanmalıdır.
Zamanaşımı ve İtiraz Hakkı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için zamanaşımı süresi, genel olarak on yıldır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Eğer sözleşme gereği taşınmaz alıcıya teslim edilmişse ve on yıl dolmuşsa, artık satış vaadi alacaklısı bu sözleşmeye dayanarak hak talebinde bulunamaz.
Ayrıca, geçerlilik taşıyan satış vaadi sözleşmesi, üçüncü kişilerle yapılan işlemlerde de geçerliliğini korur. Bu nedenle, alıcı velinimeti olduğu taşınmaz üzerinde yasa dışı kısıtlamalardan dolayı hak iddia edebilir. Ancak unutulmamalıdır ki, tapu siciline şerh işleminin yapılmamış olması durumunda, bu haklar sınırlı kalacaktır.
Sonuç olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz alım satım süreçlerinde önemli bir basamaktır ve gerekli hukuki koşullara uygun olarak yapılması gerekmektedir. Resmi bir belge olarak noter huzurunda düzenlenmesi, tarafların ilgili haklarını koruma altına alırken, aynı zamanda artık huşusiyet taşımaya başlamaktadır.