Giriş
İcra takibi, alacaklıların, borçlu tarafından ödenmeyen borçları tahsil etme yolunda başvurdukları hukuki bir süreçtir. Özellikle kiracıların kira bedellerini ödememesi durumunda, kiraya verenler için zor bir süreç başlar. Bu bağlamda, ‘Örnek 13’ olarak bilinen icra takibi ve tahliye davası, kiracıların tahliyesi ile kiracılık ilişkisinin sona erdirilmesine olanak tanır. Bu yazıda, ‘Örnek 13 İcra Takibi’ ve ‘Tahliye Davası’ süreçlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.
İcra Takibinin Hukuki Dayanağı
İcra takibi süreci, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na dayanmaktadır. Özellikle 269. madde, kiracıların ödemedikleri kira bedeli nedeniyle icra takibi yapılabilmesine imkan tanımaktadır. ‘Örnek 13’ kapsamında, kiracıların hiçbir itirazda bulunmadan bu süreçte tahliye olmaları için gerekli prosedürler öngörülmüştür.
Kiraya veren, müvekkil olarak icra dairesine başvurarak bir takip talebinde bulunabilir. Bu talep, kiracıdan ödenmeyen kira bedelleri ile kiracının tahliyesini talep etme hakkı sunmaktadır. Yani kiraya veren, yalnızca kira bedeli talep etmekle kalmayıp, kiracının taşınmazdan çıkarılmasını da öngörebilmektedir. Bu durum, kiraya verenin haklarının korunmasına yardımcı olur.
Takip talebi, genel haciz yoluna benzerlik gösterse de, burada tahliye talebinin de bulunması işlemimizi farklı bir boyuta taşımaktadır. Kiraya veren, tüm kiracılar için takip başvurusunda bulunmak zorundadır; çünkü tahliye işlemi herkes için geçerlidir.
Ödeme Emri Süreci
İcra takibinin ilk aşamasında, icra müdürlüğü tarafından kiracıya gönderilmek üzere bir ödeme emri oluşturulmaktadır. Ödeme emri, ‘Örnek No: 13’ olarak anılmakta ve borçlunun kira bedelini ödemesi için ona belirli bir süre tanımaktadır. Borçlu kiracı, bu ödeme emrini aldıktan sonra, yedi gün içinde itirazda bulunabilmektedir.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilmesi için kiraya verenin icra mahkemesine başvurması gerekebilir. Kiracı, kira bedelini ödememek için itirazda bulunmazsa, bu durum, kiracı tarafından kira akdinin kabul edildiği anlamına gelir. Yani kiracı, akdin varlığını ve borcunu kabul etmiş sayılır.
Kira alacağının hangi koşullarda tahsil edileceği, kiracı tarafından ödeme yapılmadığı takdirde, icra mahkemesinin kararları ile şekillenecektir. Ödeme emrine itiraz edilmemesi durumunda kiracı için 30 gün içerisinde öğrenmiş olduğu bu yükümlülüğünü yerine getirmesi beklenmektedir.
İtiraz Süreci
Kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra yedi gün içinde itirazda bulunabilir. Bu itiraz, kira sözleşmesine ilişkin bir itiraz olabileceği gibi, farklı sebeplerle de gerçekleştirilebilir. Önemli olan, borçlu kiracının itirazını açık ve net bir şekilde belirtmesidir. Kiracı, ‘kira sözleşmesindeki imza bana ait değildir’ gibi bir itirazda bulunursa, bu durumda kiracı, bu akdi kabul etmiş sayılmakta; dolayısıyla kiraya verenin talep ettiği alacaklar açısından hiçbir savunma hakkı kalmayacaktır.
Kira alacağına itiraz eden kiracı, itirazını belgelendirmekle yükümlüdür. Bu durumda itiraz nedeniyle icra takibi duracak ve kiraya verenin itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekecektir. Dolayısıyla süreç boyunca, kiracının sözleşmenin imzası ve koşullarını kabullenip kabul etmediği önem arz etmektedir.
Eğer kiracı sadece kira bedelinin ödenmediği yönünde bir itirazda bulunmuşsa, bu haliyle yine takip duracaktır. Yani kiracının, borçluluk durumunu kanıtlaması gerekecektir. Bu bağlamda, bankadan alınan makbuzlar ya da resmi belgeler ile bu durum belgelendirilmelidir.
Tahliye Kararı ve Uygulama
İcra mahkemesi, kiracı aleyhine verilen bir tahliye kararı verdiğinde, bu kararın icra edilebilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Ancak tahliye kararının kiracıya tefhim edilmesi ve bildirimi sonrasında en az on gün geçmesi gerekmektedir. Bu süreçten sonra kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kiracı, icra mahkemesinin verdiği bu tahliye kararına istinaf talebinde bulunabilir. Bu durumda, kiracı, tahliye kararını durdurabilmek için icra dairesine üç aylık kira bedeli kadar teminat yatırmalıdır. Böylece kira ilişkisinde zedelenmelerin önüne geçilmektedir.
Kiraya verenin başvuru sürecindeki dikkati, olası hukuki süreçlerle beraber kiracının durumu hakkında meydana gelebilecek değişikliklere karşı önlem almasını sağlayacaktır. Tüm bu süreçler, kiracı ile kiraya veren arasındaki sağlam ilişki ve kanuni hakları korumaları açısından son derece önemlidir.
Sonuç
Sonuç olarak, ‘Örnek 13 İcra Takibi ve Tahliye Davası’ hukuki bir sürekliliğe sahip olmakla birlikte hem kiracılar hem de kiraya verenler için karmaşık bir yapıya sahiptir. Tarafların bu süreçte dikkatli olabilmesi, haklarının ihlal edilmemesi için gereklidir. Kiracının ödenmeyen kira borçları hususunda takibe tabi olunması, kiraya veren için oldukça hayati bir konudur. İcra hukuku temelinde her iki tarafın da yasalarca korunduğu bu süreçte, tarafların karşılaşacağı zorlukları aşmak, profesyonel bir yardım almak gerekebilir. Bu noktada, hukuk bürosuyla yapılacak görüşmeler, sürecin sağlıklı yürütülmesine yardımcı olacaktır.