Giriş
Kira alacaklarının tahsili ve kiracının tahliyesi, gayrimenkul sahipleri için önemli bir hukuki süreçtir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda İcra İflas Kanunu’na (İİK) dayanan prosedürler devreye girer. Özellikle, kira alacağı ve tahliye için icra takibi, kiraya verenlerin haklarını korumada etkili bir yol sunar. Bu yazıda, ‘Örnek 13’ olarak bilinen icra takibi yöntemini ele alacağız.
Kira Alacağı Nedir?
Kira alacağı, kiraya verenin kiracısına karşı zamanında ödenmesi gereken kira bedelini ifade eder. Kiracı, belirli bir süre içerisinde kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren icra takibi başlatma hakkını elde eder. İİK’nın 269. maddesi, kira bedelinin ödenmemesi durumunda yapılan icra işlemlerinin hukuki çerçevesini belirler.
Kira alacağı, yalnızca ödenmemiş kira bedelleri için geçerli değildir. Kiraya veren, kiracının taşınmazdan tahliyesini de talep edebilir. Kiraya verenin tahliye talebi, kiracı aleyhine açılacak icra takibinin bir parçası olarak değerlendirilir. Bu süreç, kiraya verenin haklarını korumak amacıyla oldukça önemlidir.
Örnek 13 icra takibi, kiracıların tahliyesi ve kira alacaklarının tahsili için bozulan ilişkilerin yeniden düzenlenmesi adına kritik bir yöntemdir. Kiracının kiralanan taşınmazda kalmaya devam etmesi, kiraya verenin maddi zarar görmesine neden olabilir, bu nedenle icra takibi süreci dikkatle yürütülmelidir.
Örnek 13 İcra Takibinin Başlatılması
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren, icra dairesine başvurarak bir icra takibi talebinde bulunmalıdır. Bu talep, genel haciz yolundaki takip talebiyle benzer prosedürleri içerir, ancak temel fark, buna kiracının tahliyesinin eklenmesidir. Kiraya veren, icra takibi başvurusunda kiracıdan alacaklı olarak belirtilmeli ve ödenmeyen kira bedellerini de içermelidir.
Eğer kiracı geciktirilmiş kiralar için iki veya daha fazla ay süresince ödeme yapmadıysa, kiraya veren, hemen icra takibi başvurusunda bulunmalıdır. İlgili belgeler arasında kira sözleşmesi genellikle gerekli değildir, ancak kira sözleşmesi mevcutsa, talebe eklenmesi faydalı olur.
Kiraya veren, takip talebinde kiracının taşınmazdan tahliyesini de kaçınılmaz olarak belirtmelidir. İcra takibi için gerekli olan belgeler, icra dairesine teslim edilir ve sürecin başlatılması sağlanır.
Ödeme Emri ve Kiracının İtiraz Süreci
Kira alacakları için başlatılan Örnek 13 icra takibinin ardından, icra müdürü kiracıya üç gün içerisinde bir ödeme emri göndermelidir. Bu ödeme emri, kiracının borcunu ödemesi için kendisine bir süre tanır. Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emri üzerine yedi gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir.
Kiracının ödeme emrine süresinde itiraz etmemesi durumunda, mevcut kira akdinin varlığını kabul etmiş sayılacaktır. Bu noktada, kiracı artık kira sözleşmesi ve içeriğiyle ilgili herhangi bir itirazda bulunamaz. Kiracı, icra takibi süreci boyunca kiralama ilişkisinin geçerliliğine karşı bir itirazda bulunmadığı sürece, kiraya verenin hakları korunmuş olur.
Kiracının itirazı, icra takibini durdurur. Ancak bu durumda kiraya veren, borçlunun itirazının kaldırılması için icra mahkemesine başvurmak zorundadır. Takip süreci, kiracı tarafından kesinti olmaksızın devam eder.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Tahliye Süreci
Kiracı, icra takibi dâhilinde kendisine tebliğ edilen ödeme emrine itiraz etmezse, kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. İcra mahkemesi, kiracının tahliyesine ilişkin talebi değerlendirdikten sonra kararını verir. Tahliye için gereken süreçte, kiracıya verilen süre sona erdikten sonra, alacaklı kiraya veren, kiracının tahliyesi için icra mahkemesine başvurmalıdır.
Kira sözleşmesine uymayan kiracı, icra mahkemesi tarafından tahliye davasına dahil edilecek ve kiracının tahliyesi 30 gün içerisinde gerçekleşecektir. Kiraya veren, kira alacağı için icra takibine devam ederken kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
İcra mahkemesi, kiracıya tahliye kararı verirken, kiracının mahkeme tefhim işleme süresi olan on gün sonrasında icra edilmesi gereklidir. Ayrıca, kiracı, mahkeme kararını istinaf talebiyle durdurmuşsa, bu süreç daha uzun sürer. Kiracı, istinaf başvurusunda bulunarak tahliye kararının icra işlemlerinin durdurulmasını talep edebilir.
Kira Alacağının İhtiyacı Durumunda Başvurulacak Mahkemeler
Kira bedeli tahsil edilmek isteniyorsa, kiraya veren, alacaklı olarak icra mahkemesine başvurarak icra takibi dâhilinde hem kira bedelinin tahsili hem de kiracının tahliyesi talebinde bulunur. Bu durumda iki önemli nokta, alacaklı kiraya verenin takibin başında kiracıya yazılı bir süre tanıması ve bu süre içinde kiracıdan borcunu tahsil etme çabasında bulunmasıdır.
Kiracının icra takibine itiraz etmesi ve bu itirazın kabul edilmesi durumunda, kiraya veren, kiracının kiralanan taşınmazda kalmasını istemeye devam edebilir. Ancak kiracı, kira bedelini tekrar ödemeyi kabul etmediği sürece tahliye davası açılması gerekecektir.
Sürecin sonunda, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesi için bir talepte bulunabilir. Bunun yanı sıra, icra mahkemesinde devam eden tahliye davasının sonucuyla ilgili olarak icra dairesinde başlatılan sürecin duraksaması mümkün değildir. Kiraya veren, kiracı aleyhine kumanda kaynaklı bir dava açma hakkına sahiptir.
Sonuç
Kira alacağı ve tahliye için icra takibi, kiraya verenlerin haklarını korumakta oldukça etkili bir yöntemdir. İlgili yasal dayanakların bilinmesi, sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi, kiraya verenin hak kaybını en aza indirecektir. Kiracının ödenmemiş kira bedellerini zamanında ödememesi durumunda, kiraya verenin hızlı bir şekilde icra takibi başlatması önemlidir.
Her kiracı için farklı durum ve gerekçeler söz konusu olabileceğinden, hukuki süreçlerin yürütülmesinde profesyonel bir hukuk danışmanlığının alınması önerilir. Kiralayanlar için, kira alacaklarının tahsili ve kiracıların tahliyesi adına yapılacak her işlem, kiracının kiralanan taşınmazda kalmasına engel olma çabası olarak değerlendirilmelidir.
Bu yazıda ele alınan hususlar, kira alacakları ve tahliye davaları için gerekli olan bilgilere dair genel bir çerçeve sunmayı hedeflemektedir. İhtiyaç duyduğunuz durumlarda, uzman bir avukattan yardım alarak, daha sağlıklı bir süreç geçirebilirsiniz.