Kira sözleşmesi genel olarak, bir taşınmazın bir kişi tarafından kira bedeli karşılığında belirli bir süre boyunca kullanılmasına izin verilmesi ile kiracı tarafından kira bedeli ödeneceğine dair karşılıklı iradelerin karşılıklı iradelerin beyan edilmesi ile oluşur. Kira sözleşmesinin geçerli olması için en az aşağıdaki unsurları içermesi gerekmektedir:
- Kiraya verenin kimliği ve kira sözleşmesine taraf olma ehliyeti,
- Kiralanan taşınmazın tanımı (nitelik, adres vb.),
- Kira bedelinin tutarı, ödeme zamanı ve şekli,
- Taşınmazın kullanım amacı (mesken, işyeri vb.)
Kira sözleşmesi Noter aracılığıyla hazırlanabileceği gibi serbest olarak da hazırlanabilir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun kira sözleşmesinin yeterli açıklık ve belirginlikte olmaması nedeniyle sorunlar çıkmasıdır. Bu nedenle her bir unsuru detaylı olarak inceleyecek olursak:
1) Kiraya verenin kimliği ve kira sözleşmesine taraf olma ehliyeti
Kira sözleşmesinde kiraya verenin kimliği ve vekaletnamede yetki bulunup bulunmadığı açıkça yazılmalıdır. Kiraya verenin kimliği yazılmazsa, kiraya verenin adını ve açık adresini öğrenemeyen kiracının ileride hak taleplerinde zorluklar yaşaması mümkündür. Örneğin, bir kira sözleşmesinde “kiraya veren İsmail” diye belirtilmişse, “İsmail” soyadı ve açık adresi belirtilmemişse, ileride kira sözleşmesine dayanarak kiraya verenin haklarını kullanmak isteyen kiracı açısından sıkıntılı sonuçlar doğabilir.
Kiraya verenin kimliği açıkça yazılmadığında “belirsiz alacak” davası açılması gerekecektir. İcra takibi yapılacaksa, “belirsiz alacak” davasında kesinleşen hükme dayanarak icra takibi yapılması gerekecektir. Bu da zaman kaybına yol açabilir.
Kira sözleşmesine taraf olma ehliyeti de önemlidir. Örneğin, kiraya verenin vasi atanmış çocuk veya kısıtlılar olması halinde vasi veya kayyım izni olmadan imzalanan kira sözleşmeleri geçersizdir. Yine şirketlere ait taşınmazların kiralanması şirket ana sözleşmesinde belirtilen yetkili kişi veya organ tarafından yapılması gereklidir.
2) Kiralanan taşınmazın tanımı (nitelik, adres vb.)
Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmaz ile ilgili yeterli açıklık ve belirginlikte bilgi verilmelidir. Yeterli açıklık ve belirginlikte bilgi verilmezse uyuşmazlık halinde anlaşmazlık yaşanabilir.
Kiralanan taşınmazın adresi ve tanımı net bir şekilde belirtilmelidir. Örneğin: “Şirketimize ait işyeri” diye belirtilmesi yerine “A iş merkezindeki B no’lu işyeri” diye açıkça belirtilmelidir. Kiralanan taşınmaz bir apartman dairesi ise, dairenin kat numarası ve otopark numarası gibi bilgiler de verilmelidir. Kiralanan taşınmazın açık adresi belirtilmezse, ileride yaşanacak anlaşmazlık halinde kesin yetkili mahkeme belirlenemeyebilir.
Tanım bölümünde de mülkün özelliklerine yer verilmelidir. Örneğin: “20 metrekare B no’lu işyeri” veya “3+1 120 metrekare daire” gibi bilgiler verilmelidir.
3) Kira bedelinin tutarı, ödeme zamanı ve şekli
Kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Eğer kira sözleşmesinde kira bedeli açıkça belirtilmezse “belirsiz alacak” davası açılması gerekecek olup kesinleşen hükme dayanarak icra takibi yapılması gerekecektir.
Kira bedeli, ödenecek kira bedeli tutarı, ödenecek kira bedeli tarihi ve ödeme şekli açıkça belirtilmelidir. Örnek olarak: “A kişisine ait işyerinin 1 yıllığına 01/01/2021 tarihinden itibaren 5000 TL kira bedeli ile kiralanması” gibi bilgiler verilmelidir. Ayrıca ödeme şekli de belirtilmeli ve yine kira bedelinin hangi ayın 1’i itibariyle ödeneceği yazılmalıdır. Belirtilmezse her ayın ilk 5 gününde ödeneceği kabul edilecektir.
4) Taşınmazın kullanım amacı (mesken, işyeri vb.)
Kira sözleşmesinde taşınmazın kullanım amacı, mesken mi yoksa işyeri mi olduğu açıkça belirtilmelidir. Örneğin: “A kişisine ait işyerinin 1 yıllığına 01/01/2021 tarihinden itibaren 5000 TL kira bedeli ile mesken olarak kiralanması” gibi bilgiler verilmelidir.
Mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesiyle korunmuş olup ancak Sözleşme Hürriyeti Anayasa’nın 48. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Mülkiyet hakkı kapsamında kiracının kullanım hakkı verildiğinden kiracının kullanım hakkı verildiği sınırlarda kullanması gerekir. Kullanım amacının dışına çıkılması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira Sözleşmesine Taraf Olma Ehliyeti: Kiraya verenin kimliği ve taraf olma ehliyeti kontrol edilmeli.
- Tasdik Edilmeyen İhtiyaç: Tasdik edilmeyen ihtiyaç nedeniyle tahliye taleplerine dikkat edilmeli.
- Tazminat Talepleri: Kiracının kullanım hakkını aştığı durumlarda tazminat talepleri gündeme gelebilir.
- Sözleşme Hürriyeti: Sözleşmeye aykırılık halinde Sözleşme Hürriyeti hükümleri uygulanmalı.
- Kullanım Amacı: Kullanım amacının dışına çıkılması durumunda hak talepleri gündeme gelebilir.
- Dava Süreleri: Davaların zamanında açılması önemli.
- Sözleşmenin Açık Olması: Kira sözleşmesinin açık, anlaşılır ve belirgin olması sağlanmalı.
Kira Sözleşmesi Dolu Örneği
Aşağıda eksiksiz bir kira sözleşmesi doldurulmuş örneği yer almaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİ
Taraflar:
Kiraya Veren : Ahmet YILMAZ T.C.
Kimlik No : 12345678900
Adres : Fatih Mahallesi No:4/4 Beylikdüzü/İstanbul
Kiracı : Mehmet DEMİR T.C.
Kimlik No : 09876543210
Adres : İstiklal Cad No:12 Beyoğlu/İstanbul
Madde 1- Kiralananın Tanımı ve Amacı:
1.1- Kiraya veren sahip olduğu Bina Yüksek Mimar Ahmet Hakan tarafından inşa edilen İstanbul Beylikdüzü İlçesi Fatih Mahallesi No:5 Beylikdüzü/Beylikdüzü Mahallesi’nde bulunan Bina … no’lu bağımsız bölümünü (daire/no) kiraya vermektedir.
1.2- Kiracı bağımsız bölümün mesken olarak kullanılmasını kabul etmiştir.
Madde 2- Kira Bedeli:
2.1- Kiralananın aylık kirası 5.000 TL (beş bin TL) olup, bu miktar 01 Ocak 2021 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
2.2- Kira bedelinin her ay peşin olarak; ödenecek kira bedeli Ziraat Bankası … Şubesindeki … numaralı hesabına yatırılacaktır.
Madde 3- Teminat:
3.1- Kiracı; kira sözleşmesinin akdi sırasında toplam üç aylık kira bedeli olan 15.000 TL’yi (on beş bin TL) kiralayana peşin depozito olarak vermeyi kabul eder.
3.2- Depozito; kiralananın teslimi sırasında alındı belgesi karşılığında iade edilir.
3.3- Kiralananda herhangi bir zarar veya eksiklik olduğunda bu masraflar depozitodan düşülerek kalan miktar iade edilir.
Madde 4- Teslim:
4.1- Kiralananın teslimi sırasında anahtarlar ile birlikte teslim edilmesi gerekir.
4.2- Kiracı tarafından herhangi bir eksiklik veya zarar bildirilmezse kiralananın iyi durumda teslim alındığı kabul edilir.
Madde 5- Kira Süresi:
5.1- Taraflar arasında kira süresi bir yıl olup, bu süre 01 Ocak 2021 tarihinde başlayıp 31 Aralık 2021 tarihinde sona erecektir.
5.2- Kira süresi sona ermeden en az üç ay önce Taraflardan biri tarafından sözlü veya yazılı olarak bildirim yapılmadıkça kira süresi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.
Madde 6- Genel Şartlar:
6.1- Taraflar arasında güven tesis edilmesi açısından genel şartlar aşağıda yazılı kurallara göre uygulanacaktır:
a) Kira bedeli yıl içinde değiştirilemeyecek olup, artışlar ancak her yılın sonunda yapılabilecektir.
b) Kiracı; kullanım sırasında olağan aşınma ve yıpranma dışında yapılan tüm zararları gidermekle yükümlüdür.
c) Kiracı; abone olduğu kamu hizmetlerini kendi adına alacak ve kendi adına fatura düzenlenmesini sağlayacaktır.
d) Kiracı; taşınmazda yaptığı iyileştirmeleri ancak kiraya verenden izin almak şartıyla yapabilecektir.
e) Sözleşmenin hükümlerine uyulmaması halinde Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanacaktır.
f) İhtilaf halinde İstanbul Anadolu Mahkemeleri yetkilidir.
Madde 7- İhtilafların Çözümü:
7.1- İşbu sözleşmeden doğabilecek ihtilafların çözümünde İstanbul Anadolu Mahkemeleri yetkilidir.
Taraflar, yukarıda yazılı şartlarla düzenlenen işbu kira sözleşmesini … tarihinden itibaren geçerli olmak üzere ikişer nüsha olarak imza altına almışlardır.
Kiraya Veren Kiracı
(İmza) (İmza)
Ahmet YILMAZ Mehmet DEMİR
Tarih: …/…/… Tarih: …/…/…
(Not: İşbu örnek yalnızca bilgi amaçlıdır ve hukuki geçerliliği yoktur.)