İrtifak hakkı, bağımsız bir şekilde kullanılabilen taşınmazlar üzerinde belli bir menfaat amacıyla kullanılan sınırlı ayni haktan bahsedilir. İrtifak hakkının kurulmasıyla birlikte bu hakka konu olan taşınmaz üzerinde intifa hakkı gibi kısıtlamalar getirilerek bu hakkın değeri korunmaya çalışılır. İrtifak hakkı genelde üçüncü kişilerin kullanımı amacıyla kurulurken, bazı durumlarda kurucunun kendisi için de tesis edilebilir. İrtifak hakkının kurulabilmesi için taşınmazın kullanımını etkileyecek bir amacın varlığı gerekir. Yani intifa hakkı kurulabilmesi için sözleşmede belirtildiği üzere malikin tüketim amacıyla kullanması veya mirasçılarının tüketim borcunu ödemesi gerekir. 89. maddenin konusunu oluşturan mülkiyete dayalı irtifa hakkı da bir çeşit irtifak hakkıdır ve kendine has özellikleri bulunmaktadır.
Mülkiyete Dayalı İrtifak Hakkı Nedir?
Taşınmaz maliki, kendi taşınmazını inşa etmeden veya yapmadan belirli bir süre yararlanmak amacıyla başkasına kullanma yetkisi veren bir sözleşme ile sınırlı bir şekilde kullanmasına izin vererek yararlanma hakkı tanıyabilir. Bu hakkın tanınması mülkiyete dayalı irtifa hakkı olarak adlandırılır. Mülkiyete dayalı irtifa hakkının daha iyi anlaşılması açısından kısaca irtifa hakkından da bahsedilmesi faydalı olacaktır.
İrtifa hakkı, bir taşınmaz üzerindeki haklardan faydalanma amacıyla kurulan sınırlı ayn hak olarak ifade edilebilir. Kısaca başkası adına yaşamaya elverişli olmayan bir taşınmazın başkası tarafından elverişli hale getirilmesi amacıyla kullanılması için tanınan hak olarak da tarif edilebilir. İyi bir örnek vermek gerekirse, bir kimsenin kimseye yardım etmeden veya kimsenin evini temizlemeden kendi evini temizlemesi irtifa hakkına örnek olarak gösterilebilir.
Taşınmaz maliki, kendi taşınmazını inşa etmeden veya yapmadan belirli bir süre yararlanmak amacıyla başkasına kullanma yetkisi veren bir sözleşme ile sınırlı bir şekilde kullanmasına izin vererek yararlanma hakkı tanıyabilir. Bu hakkın tanınması mülkiyete dayalı irtifa hakkı olarak adlandırılır. Mülkiyete dayalı irtifa hakkının daha iyi anlaşılması açısından kısaca irtifa hakkından da bahsedilmesi faydalı olacaktır.
İrtifa hakkı, bir taşınmaz üzerindeki haklardan faydalanma amacıyla kurulan sınırlı ayn hak olarak ifade edilebilir. Kısaca başkası adına yaşamaya elverişli olmayan bir taşınmazın başkası tarafından elverişli hale getirilmesi amacıyla kullanılması için tanınan hak olarak da tarif edilebilir. İyi bir örnek vermek gerekirse, bir kimsenin kimseye yardım etmeden veya kimsenin evini temizlemeden kendi evini temizlemesi irtifa hakkına örnek olarak gösterilebilir.
Burada belirtilen irtifa hakkının esasları 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 16. bölümünde yer alan maddeler içerisinde de açıklanmıştır. 89. maddenin konusunu oluşturan mülkiyete dayalı irtifa hakkı da bir çeşit irtifak hakkıdır ve kendine has özellikleri bulunmaktadır. Öncelikle mülkiyete dayalı irtifa hakkının varlığı iki tane koşula bağlıdır.
Bu iki koşuldan ilki, kurucu kişinin mülkiyet hakkının sahibi olması veya mülkiyet sahibi tarafından kendisine bu yetkinin verilmesidir. İkinci koşul ise, kurucu kişinin yaşayabilmesi için gerekli olan süre boyunca mülkiyete dayalı irtifa hakkının tanınmasıdır. Örnek vermek gerekirse, eğer kurucu kişi bekâr bir insan ise bu hak 30 yıl; evli ise 60 yıl; dul veya boşanmış ise 60 yıl süreyle mirasçılarına tanınmalıdır.
Mülkiyete Dayalı İrtifak Hakkının Unsurları
Mülkiyete dayalı irtifa hakkının üç tane unsuru bulunmaktadır. Bu unsurlar;
- Taşınmaz maliki lehine kurulan irtifa hakkıdır,
- Kullanım amacı ve şeklidir,
- Belirli süre ile sınırlı olmasıdır.
Taşınmaz Maliki Lehine Kurulan Hak
Burada ilk olarak mülkiyete dayalı irtifa hakkının sahibi olan kişiyi belirleyen unsurlardan bahsedilmesi gerekmektedir. Mülkiyete dayalı irtifa hakkı, bu hakkın sahibi olan kişinin kendisi veya kanunî mirasçıları lehine tesis edilen bir haktır. Yani hak sahibi olan kişi evlenirse eşinin de bu haktan yararlanması sağlanır.
Kullanım Amacı ve Şekli
Mülkiyete dayalı irtifa hakkının kullanım şekli iyi bir şekilde belirlenmelidir. İyi belirlenmediği takdirde mülkiyete dayalı irtifa hakkının kullanım amacının ne olduğu ve nasıl kullanılması gerektiğinin anlaşılması zorlaşacaktır. Hatta bu durum hak sahibinin kötüye kullanmasına ve dolayısıyla bu hakkın değerinin düşmesine neden olabilecektir.
Belirli Süre ile Sınırlı Olması
Mülkiyete dayalı irtifa hakkı, belirli süreyle sınırlandırıldığı için bu sürenin sonunda sona erecektir. Ancak kurucu kişinin hayatta olduğu süreyle sınırlı olmayıp daha önce belirlenmiş olan sürenin dolmasıyla sona erecektir. Dolayısıyla mülkiyete dayalı irtifa hakkı, kurucu kişi hayattayken sona ererse mirasçılarının da bu haktan yararlanması mümkün olmayacaktır.
Mülkiyete Dayalı İrtifak Hakkının Ortadan Kalkması
Mülkiyete dayalı irtifa hakkı, birçok sebepten ötürü ortadan kalkabilmektedir. Bu sebepler;
- Kurucu kişinin ölümüdür,
- Sona erme süresinin dolmasıdır,
- Taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmasına karar verilmesidir.
Bunların dışında maddenin lafzında belirtilmeyen fakat TTK’daki diğer maddelerinde belirtilen sebeblerden ötürü de mülkiyete dayalı irtifa hakkı sona ermiş olacaktır.